Будет ли реновация? И как она повлияет на цены?

В 2017 году правительство Москвы заявило о старте программы реновации жилья в Москве. Данная инициатива была согласована на самом высоком уровне у Владимира Владимировича Путина, который и дал добро Сергею Семеновичу Собянину на осуществление реновации. В программу расселения вошли в основном пятиэтажки, так называемые хрущевки, которые строили до 1968 года.

Экономический смысл реновации довольно простой – снести малоэтажные, старые дома, а на их месте возвести 22-ух этажные высотки, в которые потом же и заселить жителей. Профит от данного переселения очевидный, но вот насколько реалистична данная программа реновации в том масштабе, который заявляют власти Москвы?

Как мы помним, первую волну сноса пятиэтажек затеял Юрий Лужков в начале 90-х, а завершилась она сносом последнего дома в 2018 году. Всего за 28 лет(!) было снесено 1 722 дома, а текущая программа масштабнее почти в 3 раза, по ней планируется снести более пяти тысяч домов. Под нее даже пришлось внести изменения в нормативную базу гражданского и градостроительного законодательства.

Далее было большое голосование среди жителей всех домов, которые вошли в программу реновации, эдакий референдум для того чтобы легитимизировать эту процедуру сноса и расселения домов. Люди переживали, что им будут давать квартиры хуже тех, которые у них имеются, но Путин сказал, чтобы их не обижали и в итоге было принято решение давать более просторные квартиры взамен утраченных при сносе. Жители, которые вошли в реновацию, положительно оценили такую инициативу президента и с радостью одобрили проект на всенародном голосовании. Конечно были и нежелающие входить в нее, но если большинством дома принято решение «ЗА», то ничтожное количество голосов «ПРОТИВ» ничего не решало, им пришлось смириться с мнением большинства голосующих за снос дома.

На дворе 2019 год, и на мой субъективный взгляд, программа реновации начала пробуксовывать.

• Из информационного поля как-то быстро растворилась активная фаза реновации. Вроде выходят новости и несколько десятков домов даже расселили и предоставили более просторное жилье, но той активности и ажиотажа больше нет. Мне кажется, это связано с тем, что реальность внесла свои коррективы и раз уж в прошлой Лужковской программе снос 1 700 домов занял 28 лет, то 5 000 домов должны по идее сносить 50 лет, не меньше;
• Нет места для масштабной реновации в густонаселенных старых кварталах. В центре Москвы реновация если и будет, то самый минимум, потому что там вообще нет места для нового строительства. Да и хрущевок там немного, в основном совсем уж старые дома, которые точно никто сносить не будет по причине именно их исторической ценности. А хрущи-то можно снести, они ничего в себе не несут ценного;
• До выборов активно пиарили тему реновации, а сейчас уже и само правительство Москвы старается так масштабно не освещать эту тему. У них есть все способы, чтобы трубить об этом каждый день из каждого монитора в Москве, обвешать весь московский интернет новостями и баннерами об этой программе, но кажется, что сама Москва после выборов потеряла былой реновационный энтузиазм.
• Переселение в рамках одного района тоже как-то не особо впечатляет. Один район может быть очень большим и не факт, что поселят именно рядом с твоим старым домом.

Как реновация повлияет на цены на квартиры?

• Если программа обновления жилого фонда действительно выйдет на запланированные мощности, то цены на квартиры однозначно начнут дешеветь.
• Если же реновация начнет буксовать еще сильнее, или просто будет реализовываться в масштабах по сотне домов в год, тогда это не повлияет на рынок и цены на квартиры будут двигаться в общем тренде самого рынка недвижимости.

Однозначно можно заявить, что в 2018 году цены на квартиры немного выросли, но на самом деле произошло вымывание самых дешевых вариантов, и серьезное усреднение стоимости квартир. При этом сама по себе квартира не стала доступнее, те люди, которые целенаправленно копили на квартиру в Москве, просто-напросто смогли наконец-то накопить на нее или взять ипотеку.

В начале 2019 года ведущие банки повысили ставки по ипотеке минимум до 10 % годовых, что существенно замедлит активность рынка недвижимости в ближайший год-два. Реновация кажется спасительной для строительной отрасли Москвы затеей, но в СМИ уже начинают появляться новости о том, что никаких существенных преференций застройщики, осуществляющие эту саму реновацию скорее всего не получат.

Напомним, что кризис 2008 года стал существенным препятствием в реализации Лужковской реновации. И в ближайшие десятилетия аналогичные по природе кризисы так же будут, более того имеются кризисные явления в экономике, которые независимо от политиков всегда будут происходить, что тоже повлияет на реализацию программы реновации не лучшим образом.

Супер-масштабное строительство метро, конечно дает надежду, что реновация пойдет такими же темпами, но переселение людей, общий экономический фон, усталость политиков и их естественный цикл (да-да они тоже не будут жить вечно) снижают вероятность успешного исхода событий для реновации. Сегодняшние политики, за столько лет на которые рассчитана программа, вряд ли останутся те же самые. При всем уважении, они постареют и элементарно уйдут с политической арены в тень.

Реализовывать самую активную фазу программу реновации придется новому поколению политиков, а захотят ли они этого уже совсем другая история.

 Вова Рельефный

x

Иллюстрация к: Будет ли реновация? И как она повлияет на цены?